“La folla è un elemento essenziale affinché ciò che è falso possa esistere”.
E’ lunedì della Settimana Santa e cominciamo tutti a pensare al giorno di Pasqua. Cosa avrei fatto se non ci fosse stato tutto questo? Io ad esempio sarei stata a Matera, ce la farò prima o poi ad andarci….
Nonostante questi ultimi tempi siamo piuttosto dubbi e colmi di confusione sul futuro, ci sono persone che non smettono di dare fondo alle proprie idee nella speranza che quando tutto questo finirà non potremo che risalire e ritrovare la gioia di tornare a quella che prima era per noi la normalità.
Oggi mi ha scritto Angelo, un vecchio amico dell’adolescenza.
Angelo in questo momento non lavora a causa della situazione che si è venuta a creare con la diffusione del coronavirus, ma questo non gli ha certo impedito di iniziare a fare progetti e di rimboccarsi le maniche per il futuro. Lui ha un appartamento libero e chiuso da tempo, molto spazioso e in un’ottima posizione vicino al mare.
Mi raccontava il desiderio di volerlo risistemare per i turisti e i villeggianti che quest’estate – speriamo! – verranno a visitare il nostro territorio, o per chiunque abbia bisogno di un appoggio per le vacanze.
“Devo dire che in giro c’è molta confusione sulle modalità di conversione di un appartamento in struttura adibita all’accoglienza di turisti, per questo mi sono rivolto a te Fabiola. Ti è mai capitato un caso simile?”.
Sì certo molto spesso, vediamo quali sono le opportunità.
Innanzitutto occorre precisare che parlare di locazione turistica non equivale a parlare di case vacanza o bed & breakfast.
Si tratta di una categoria completamente diversa, rientrante nella definizione degli affitti brevi, nel quale il proprietario dell’immobile offre il soggiorno ai suoi ospiti senza però fornire tutti quei servizi che sono propri delle strutture ricettive quali la colazione, l’organizzazione di escursioni, la pulizia quotidiana della camera ecc.
Anche in questa forma di locazione tuttavia, come detta il codice civile in vari articoli, il locatore è chiamato a rispettare alcuni punti:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Non è inoltre necessario il deposito di tale contratto all’Agenzia delle Entrate qualora il periodo di soggiorno del richiedente sia inferiore ai 30 giorni, considerando l’intero anno solare.
Tale contratto necessita la forma scritta e deve indicare tutte le informazioni relative al proprietario e all’ospite, la somma pattuita per il soggiorno, il periodo, le condizioni della locazione, eventuali spese o elementi accessori e le informazioni relative all’immobile (metratura, descrizione …).
Prima di poter passare alla concessione dell’immobile è necessario prima di tutto effettuare la registrazione presso l’anagrafe regionale compilando l’apposito modulo di locazione turistica.
Il locatario ha diritto di avere, come prova dell’avvenuto pagamento, una ricevuta semplice per l’importo pagato del soggiorno. Il locatore deve apporre una marca da bollo da € 2,00 sulla ricevuta originale, qualora la somma superi il valore di € 77,47.
L’operazione di emissione di ricevuta vale anche nel caso in cui il pagamento avvenga online tramite apposite piattaforme turistiche intermediarie.
Come per le altre tipologie di strutture turistiche, è richiesto il pagamento della tassa di soggiorno qualora previsto dal Comune in cui si trova l’immobile, per cui è bene informarsi su questo punto e sull’importo che l’ospite dovrà andare a pagare.
Diversamente non è possibile per il locatore segnalare la propria struttura a mezzo di cartelli o insegne di alcun tipo fuori dalla propria struttura.
E per la tassazione invece?
Riguardo la tassazione ho consigliato Angelo di optare per la cedolare secca al 21% nel caso in cui il soggiorno sia inferiore a 30 giorni.
In questo caso non si andrebbe a pagare nulla nella dichiarazione dei redditi, anche se comunque va specificato nel modello UNICO o nel 730.
Quindi si può optare per questa opzione oppure è possibile scegliere di versare l’Irpef e le altre imposte regionali.
Bisogna fare qualche conteggio per comprendere se per il contribuente specifico è più vantaggioso optare per la cedolare secca ovvero applicare la tassazione ordinaria.
Per la questione rifiuti invece è bene informarsi direttamente con il Comune per avere informazioni circa il pagamento della TARI ed eventualmente chiedere una riduzione dell’imposta dato che l’immobile è utilizzato solo in determinati periodi.
Angelo mi chiede di fornirgli un prototipo di contratto di locazione turistica. Provvedo.
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