MaggioMacerata, lì 6 maggio 2020

“Se comprendere è impossibile, conoscere è necessario”.

Canone di locazione. Tante domande su questo. Perché è un costo fisso.
Per le imprese è difficile pagare i costi fissi avendo l’attività sospesa.
E su questo nascerà un contenzioso non indifferente, anche se l’impossibilità sopravvenuta di pagamento dei canoni è piuttosto chiara e ben dimostrata.

Laura è un’attività di servizi alla persona. Ha una sede principale e un’unità locale stagionale in località turistica di montagna. Mi contatta per ristrutturare la sua attività, fare con me un business plan e un budget.
Cerchiamo di comprendere se è il caso di recedere dal contratto di locazione che ha nell’unità locale che usa nella stagione invernale e in quella estiva. Ha il dubbio di non poter recedere. O almeno sostiene che questo le è stato riferito.

Ma non è così. Si tende a confondere il trattamento di un canone di locazione per gli immobili ad uso abitativo (effettivamente utilizzati) con quelli (commerciali) per cui l’uso è stato vietato dai decreti pubblicati.

Per quelle attività che sono state obbligatoriamente sospese è venuta meno “la causa” della sottoscrizione del contratto, ossia l’attività commerciale stessa, per cui il canone di locazione non è dovuto ovvero è possibile recedere immediatamente (e quindi senza rispettare il preavviso previsto da contratto).

L’ordinamento, in questa situazione di emergenza, mette infatti a disposizione dei conduttori una serie di rimedi per ottenere lo scioglimento del contratto di locazione.
L’evento pandemico rappresenta senz’altro una situazione imprevedibile e di portata tale da alterare l’equilibrio contrattuale.
In particolare, è possibile effettuare il recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 ultimo comma della L. n. 392/78 (con regolare lettera raccomandata al proprietario), oppure proporre una domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta (di ricevimento della prestazione del locatore), ai sensi degli artt. 1256 e 1463 c.c., o di eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell’art. 1467 c.c.

Il problema è che spesso lo scioglimento del rapporto non è quello che vuole veramente il conduttore. Egli invece generalmente ha l’interesse a mantenere in essere il contratto, rivedendone temporaneamente le condizioni (per quanto attiene alla misura del canone e/o alle condizioni di pagamento) in attesa che la fase emergenziale, e il periodo di crisi economico-finanziaria cessino, così da riprendere la normale attività evitando la dispersione dell’azienda.

Allora le strade potrebbero essere tre.

La prima, che è poi la più semplice, è che ci sia una trattativa tra le parti e un accordo con cui viene temporaneamente rivisto l’importo del canone e/o le condizioni di pagamento.

La seconda strada è che, di fronte alla richiesta di rinegoziazione del conduttore, il locatore rimanga inerte.
Se il locatore si rifiuta di avviare una trattativa, il conduttore potrebbe autoridursi il canone di locazione in via di autotutela, ai sensi dell’art. 1460 c.c.
Il conduttore potrebbe anche adire l’autorità giudiziaria, chiedendo il ristoro del danno (a fronte del corrispettivo già versato), rivolgendosi al giudice per riadeguare l’importo del canone in rapporto alla sopravvenienza epidemica, attraverso un giudizio equitativo, ai sensi dell’art. 1374 c.c.

La terza ipotesi è che le parti abbiano effettivamente portato avanti in buona fede una trattativa, ma non sia stato trovato un accordo. In  questo caso il proprietario in particolare deve fare attenzione, perché di fronte ad una richiesta logica e motivata del conduttore di riduzione parziale del canone, un rifiuto immotivato del locatore potrebbe essere considerato in mala fede, ed esporlo quindi a responsabilità.

E’ per questo che ho consigliato a Laura di sospendere il pagamento del canone di locazione (in attesa di un eventuale accordo con il proprietario) per l’immobile della sua sede principale e di recedere invece immediatamente dal contratto di locazione per l’immobile di cui all’unità locale ad uso stagionale (in quanto Laura voleva comunque lasciare questa attività).

Per entrambi i contratti abbiamo quindi preparato le rispettive lettere di richiesta accordo e di recesso.

Tutto ciò ci consentirà di ristrutturare la sua azienda, studiando “i numeri” del suo futuro.

Siamo ancora in attesa che esca questo famoso decreto “aprile”, che ormai sarà il decreto “maggio”.
Finché ci resta la speranza, continuiamo ad andare avanti.

Se vuoi sapere come far ripartire la tua attività in tempi di crisi manda un whatsapp al numero 379 1186047, una mia collaboratrice ti richiamerà spiegandoti la mia strategia e come lo studio della crisi e dell’insolvenza mi ha insegnato a curare le aziende.

Diario di:
una Dott. Comm.
Macerata:
06/05/2020
Hashtag:
#canonelocazione #affitti #businessplan #usocommerciale #usoabitativo #recesso #gravimotivi

2 comments

  • giuliano

    8 Maggio 2020 at 07:54

    E’ un buonissimo corso molto chiaro, sintetico da cui è molto facile comprendere gli argomenti trattati

    Reply

    • Fabiola Pietrella

      8 Maggio 2020 at 08:04

      Grazie per il feedback positivo!

      Reply

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Le indicazioni che troverete in questo sito non possono essere considerate consulenze professionali, ma semplicemente la trattazione di una normativa o di un caso di studio specifico.

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