GennaioRoma, lì 24 gennaio 2020

Oggi a lavoro a Roma.

Inizio la giornata con una sessione di revisione di una società in cui sono revisore unico.
Il pomeriggio lo trascorro in studio, incontrando varie persone. Tra queste un imprenditore individuale (che fattura intorno ai 3 milioni di euro e ha mantenuto con mia sorpresa questa veste giuridica per 20 anni!!). Giulio vorrebbe donare la sua attività ad uno dei figli, ma prima di fare la donazione vuole sapere come poter “tirare fuori” (così mi dice) alcuni beni immobili acquistati con la partita iva (e quindi inseriti nel bilancio dell’azienda.

Gli propongo subito uno strumento che ci ha messo a disposizione l’ultima Finanziaria: l’estromissione dei beni dell’imprenditore individuale. L’agevolazione deriva dal fatto che l’operazione in questione prevede un’imposizione sostitutiva del 8% sulle plusvalenze che emergono.

Mi guarda con uno sguardo strano. Mi spiego meglio.

La disciplina consente all’imprenditore individuale di far uscire dalla sfera dell’impresa alcune tipologie di immobili strumentali, posseduti alla data del 31 ottobre 2019, da destinare al consumo personale, agevolando l’impatto fiscale che un’operazione di questo genere potrebbe avere se calcolassimo ordinariamente le imposte da versare. L’opzione deve essere esercitata entro il 31 maggio 2020. La qualifica di imprenditore individuale deve essere posseduta alla data del 31 ottobre 2019 e conservata, almeno, fino alla data del 1° gennaio 2020, ma in questo caso appunto non ci sono problemi di questo tipo. Ai fini di questa agevolazione non rileva nemmeno il regime contabile adottato, che può essere sia ordinario che semplificato. Altra condizione richiesta è il requisito dell’attività al 31 ottobre 2019 e al 1° gennaio 2020, cioè gli imprenditori devono risultare in attività in entrambi queste date.

Mi viene un dubbio e gli chiedo se per caso la sua è un’impresa familiare, perché in tal caso andrebbero fatte delle valutazioni specifiche per i collaboratori familiari che hanno lavorato in azienda. Mi dice di no….per cui non è un problema.

Veniamo allora alla tipologia di immobili che riguardano l’agevolazione. Questo strumento è limitato ai soli immobili strumentali di cui all’art. 43, comma 2, TUIR e purché posseduti alla data del 31 ottobre 2019. Si tratta degli immobili strumentali per natura (cioè gli immobili accatastati nelle categorie A/10, B, C, D, E, che per le loro caratteristiche non possono essere utilizzati diversamente, se non a seguito di radicali trasformazioni. E degli immobili strumentali per destinazione, cioè utilizzati esclusivamente nell’esercizio dell’impresa. Inoltre questi immobili devono risultare annotati nel libro inventari (per le imprese in contabilità ordinaria) o nel libro dei beni ammortizzabili (nel caso di imprese in contabilità semplificata).

L’estromissione degli immobili potrebbe comportare il realizzo di una plusvalenza imponibile pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile e il suo costo fiscalmente riconosciuto.

Giulio esordisce subito: “C’è pure da fare una perizia allora!”.

No, perché può essere assunto, se conveniente, in luogo del valore normale, il suo valore catastale. La base imponibile, su cui calcolare l’imposta sostitutiva del 8%, sarà pari alla differenza tra il valore normale/catastale e il valore fiscalmente riconosciuto all’immobile.

Allora Giulio: “Non ricordo….come si calcola il valore catastale?”

E’ dato dal prodotto tra la rendita catastale del bene, rivalutata del 5% e il moltiplicatore indicato all’art. 52, comma 4 DPR 131/1986. Se si tratta di un terreno, dovrà essere calcolato il prodotto della rendita dominicale, rivalutata del 25%, e il relativo moltiplicatore.

Potrebbe accadere che la base imponibile possa essere inesistente, e ciò avviene quando la differenza tra il valore normale (o appunto catastale se inferiore) e il valore fiscale sia pari a zero, o addirittura sia negativo.
Avverto poi Giulio che va fatta una considerazione a parte sull’IVA, a meno che l’immobile estromesso derivasse da un precedente acquisto “da privato” o fosse stato acquistato prima del 1973….
…mi interrompe…mi dice che questo è il caso…

Bene! Allora l’operazione non è rilevante, quindi si applicherà il fuori campo Iva. Nessuna rilevanza infine dell’operazione ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in quanto si tratta non di un passaggio di proprietà, ma di un semplice trasferimento dalla sfera imprenditoriale a quella personale della medesima persona.

Come si suol dire…..quando si allineano tutte….!!

Giulio decide di affidarmi la pratica.

Mi preparo per tornare a casa e domani, sabato, dopo aver partecipato ad un corso, mi preparo per tornare alla base.

Se vuoi sapere come far ripartire la tua attività in tempi di crisi manda un whatsapp al numero 379 1186047, una mia collaboratrice ti richiamerà spiegandoti la mia strategia e come lo studio della crisi e dell’insolvenza mi ha insegnato a curare le aziende.

Diario di:
una Dott. Comm.
Roma:
24/01/2020
Hashtag:
#estromissione #beni #imprenditore #individuale #agevolazione

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